無論是買預售屋，還是買現成的中古屋、新成屋，最重要的就是走驗屋流程，看看房子是否和合約內容、和平面圖與設計圖相符，更要留意有沒有房間潮濕漏水、牆壁磁磚裂開之類的細節缺陷，以免這些缺陷影響未來的生活品質。交屋、驗屋流程具體會如何進行？過程中需要留意哪些事？這些交屋驗屋注意事項與疑惑，都由郡品來替你解答。
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交屋流程與注意事項介紹
建商將預售屋建造完畢，取得使用執照後，就會開始交屋、驗屋。若選購新成屋、中古屋等現成房子，也會在簽約完畢後，向銀行、建商兩邊同時進行交屋與驗屋流程。關於這段流程的具體內容，以下說明：
透過銀行進行的交屋流程介紹
配合行政院健全房地產市場方案及因應不動產交易市場不當炒作，民國110年年7月1日起實施房地合一稅2.0，修法內容包括：
- 對保：進行申請房貸的過程。會跟申請貸款者確認身份、確認貸款內容（貸款額度、貸款利率、還款方式、還款時程與寬限期等）。
- 完稅：等稅捐處核發稅單後，建商、購屋者分別支付應繳納的稅金。
- 過戶：房屋建造完畢、建商取得使用權照後4個月內，應將房屋所有權轉移給購屋者。
- 撥款：一旦房屋所有權轉移給屋主，完成過戶流程後，銀行就會將款項撥給建商。
- 開始還款：銀行撥款完成後，購屋者開始根據貸款內容、與銀行合約規定的還款方式與還款時程，償還預售屋房貸。
向建商進行的交屋流程：驗屋
會跟建商進行的交屋流程為驗屋，確認建物內容是否與合約所寫、與設計圖和平面圖相符，以及屋內工程是否有缺失、需另行修繕調整的細節內容。
通常需要進行至少兩次的驗屋，才會正式交屋。具體流程如下：
- 初驗：第一次驗屋稱為「初驗」，通常初驗時會發現30~40處需要另外修繕調整的工程缺失與細節小缺陷。
- 複驗：等到建商修理完畢，再進行第二次驗屋「複驗」，驗收是否已將初驗時提出的建設問題調整完畢，並確認是否出現新的問題。
- 二次複驗：若還需要再修繕，就須進行第三次驗屋「二次複驗」；如果一切問題都已解決，驗屋流程便結束，可繼續後續的交屋流程。
需注意每個建商、每間建商對於驗屋與交屋的流程判斷，以及各自的規則、注意事項都稍有不同。除了按照建商與銀行的做法處理外，有遇到任何問題也應及時溝通，才能保障自身權益。
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進行交屋、驗屋流程時的注意事項
需要注意的是，由於政府有規定房屋交易的時間點，通常銀行的交屋程序和建商驗屋流程會同時進行。很可能跟建商進行第二次驗屋的同時，已經開始找銀行、地政士進行過戶流程。
為了遵守交屋購屋時程以避免罰鍰，也為了避免購屋爭議，以下交屋、驗屋流程的注意事項請牢記：
一定要先驗屋再交屋
絕對不要為了快點獲得房子、趕快住進去，或是聽信建商的話術，而省去驗屋流程。以免住進去後才發現屋內有輻射、地板不平整、房間裡漏水、浴室廚房天天堵水的問題，建商卻翻臉不認人，要另外付錢修補，甚至必須經歷曠日費時的官司，才能獲得應有權益。
驗屋完畢、同意交屋後，再請銀行撥款
購屋者進行對保流程時，可請銀行在確認驗屋流程結束，不需另外修繕調整，同意交屋、將房屋過戶完畢後，才將款項撥給建商。另外，和建商簽約時，也別忘記討論「驗屋後再撥款」的相關事宜，避免讓銀行因為建商提出要求就撥款。
可扣留交屋保留款
除了可以跟銀行、建商討論驗屋後再撥款，也可以提出「交屋保留款」。如果需要進行第三次驗屋（二次複驗），可請銀行扣留總房價5%的交屋保留款（若房屋總價為1500萬元，交屋保留款即為75萬元），等到驗屋時發現的問題都被修正解決了，再播出金額。
留意過戶交屋時程
前面提到，預售屋蓋好、建商獲得使用權照後4個月內，須把房屋所有權轉移給購屋者，否則會受到罰鍰。因此，要注意驗屋、交屋的時間點，在4個月內完成一切驗屋流程。
可請室內設計公司、專業驗屋公司協助驗屋
自行驗屋難免會有一些缺漏，有些肉眼沒有辦法察覺的工程缺陷，需要專業儀器與專家意見從旁協助，才能確保自己住到沒有漏水漏電、房屋設計沒有瑕疵的新家。此時如果有室內設計公司陪同，或請專業驗屋團隊協助，更能確保自己未來的居住體驗。
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專業驗屋公司會怎麼幫你驗屋？
前面已經提到，可以請專業驗屋公司協助進行驗屋流程，透過高階儀器與驗屋團隊的專業判斷，找出更多不一定能憑肉眼當下看出的缺陷，確保自己入住後的體驗更美好。那麼，驗屋公司會怎麼幫助購屋者驗屋呢？以下說明：
使用專業儀器協助驗屋
這是專業驗屋公司與自己驗屋、室內設計師陪同驗屋的最大差異！驗屋公司會透過以下專業儀器，觀察肉眼難以察覺的房屋施工缺陷：
- 水平儀：確認地面是不是平的、牆壁有沒有和地板垂直、窗框有沒有裝得歪歪的，是否傾斜等施工缺陷。
- 水平尺：確認地面、門窗，與各式桌面檯面有沒有凹凸不平。
- 熱顯像儀：觀察有沒有電路、配電盤過熱，或是窗框、浴室防水層會不會滲水漏水。
- 工業用內視鏡：觀察浴室、廚房、陽台的排水孔，以及冷氣機排水孔、洗衣機排水孔裡有沒有泥沙淤積，或是異物阻塞，導致排水出現困難。
- 鉗形三用電表：檢測家中電力系統的電流、電壓、功率是否正常，確保未來的用電安全。
- 漏電斷路測試器：確認浴室、廚房、陽台等用水區域的插座，是否有漏電風險。
- 電磁輻射測試儀：確認家中有沒有電磁波、輻射的風險。
每間驗屋公司會準備、用來驗屋的器材不同，建議在跟驗屋公司接洽同時詢問。
提供驗屋報告書
驗屋完畢後，驗屋公司會將勘查出的缺陷、需修繕的部分，整理成一份報告書，讓未來住戶可以藉此請建商協助調整。
協助建商、住戶與驗屋公司三方會勘
驗屋公司和住戶、建商三方會勘，互相交流驗屋流程找出的施工缺陷，三方面一同討論要如何改善。有些驗屋公司甚至會請法律顧問、律師從中協助，避免住戶權益損失。
找驗屋公司時，要注意哪些事？
- 能否協助三方會勘溝通：若驗屋公司不提供三方會勘溝通，住戶可能必須自己拿著驗屋報告書去和建商斡旋。在房屋相關知識不夠完備的狀況下，很容易被建商佔便宜。因此，建議選擇能協助和建商溝通的驗屋公司。
- 是否具備相關儀器與執照：看看該驗屋公司是否準備了前面介紹的驗屋儀器，以及是否具備建築師相關執照，確保驗屋公司是否具備足夠專業度。
- 能不能配合複驗：初驗後勘查出的缺失，不一定會一下就解決。因此，選擇能配合複驗的驗屋公司，才能保障自己的權益，同時保障未來的居住安全。
自己驗屋注意事項：該準備哪些器材？該檢驗什麼？
透過前面的介紹，可得知驗屋公司不只可以幫忙找出房屋的缺陷，也可以協助擔任與建商溝通的角色，多方面確保自己在這間新屋的新生活更安全無虞。然而，每個人用來處理新家的預算、時程不同，不一定能撥出金錢和時間請驗屋公司協助驗屋，必須自己下去驗屋。這時該準備哪些器材、留意哪些檢驗指標，才能靠自己的力量，讓自己有好的居住體驗？以下就來和你分析該準備哪些器材、驗收哪些項目：
捲尺：確認大小、尺寸
用捲尺確認房間、地板、櫃子、各式傢俱的長寬大小，是否和合約、設計圖上的說明相符。如果你的手機是iPhone，也可以使用手機裡的測距儀功能來測量。
彈珠：確認地面是否平整
看看彈珠會不會往特定的方向滾，確認各種地面、檯面有沒有傾斜。
硬幣：確認牆壁是否實心
硬幣輕敲牆壁，看看牆壁是不是實心的。用手指、手臂輕輕敲也可以，不要傷及牆面即可。
可丟馬桶沖掉的衛生紙：檢查馬桶排水
把一張可溶於水的衛生紙丟進馬桶後沖掉，確認馬桶的排水是否順暢、水壓夠不夠力。
大容量的寶特瓶：檢查浴室、廚房、陽台排水
準備容量約2000ml的大寶特瓶，裝滿水後，倒在浴室洗手台與浴缸、陽台地面、廚房水槽與地面的排水孔裡，看看需不需要很久才能把水排完。
如果要檢查浴室洗手台和浴缸的排水，也可以把排水孔塞塞上後，開水龍頭把洗手台、浴缸注水到八分滿後，取下排水孔塞，看看水需不需要過很久才會流光。
肥皂水：檢查瓦斯管線
看看瓦斯管線會不會漏氣，這是非常重要的安全指標。把肥皂水塗在管線上，如果會冒泡泡，就表示會漏氣。
手機充電線：看插頭有沒有通電
手機充電線插上插頭，看看手機能不能在那個插頭充電，藉此確認有沒有通電。
可拍照的手機：記錄缺失
手機拍照存證，記錄一些肉眼可以看見的櫃子蓋不上、尺寸不合缺陷，以及上面提到的缺漏。
其他可自行驗屋檢查的事項
- 檢查陽台洩水坡度：把陽台的水龍頭打開，觀察水會不會往特定方向流動、水會不會積在陽台的某個地方，藉此確認陽台地板是否水平。
- 檢查洗手台水管：打開洗手台的水龍頭，看看會不會有水從水管漏出來。
- 檢查淋浴間是否確實乾濕分離：如果有特別分隔出淋浴間之類的乾濕分離裝潢，記得把淋浴間的門關上後，打開蓮蓬頭沖沖看，藉此確認水會不會流出去、門是否確實擋水。
以上關於驗屋、交屋的注意事項說明，在購買預售屋、新成屋、中古屋時都適用，都可以作為參考，以確保自己的權益。無論買房子、做裝潢，都別忘記這些細節，一旦覺得哪邊不對勁就趕緊提出，和建商、銀行討論解決方式，更能有效保障自己的權益，讓自己的居住體驗更美好，也讓新家確實成為支撐自己生活的力量。
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編 / Junpin Design
