「房地合一稅」主要目的是為了避免大家炒房，很多人也許還不知道其實室內設計裝修費用是「房地合一稅」可以扣除的費用範圍，但哪些裝潢項目可以抵扣？哪些又不行呢？這篇文章會一併跟大家解說！
很多人也許還不是很清楚「房地合一稅」新舊制要如何判斷適用的時間點？個人及營利事業的房地自110年7月1日起交易，並且是於105年1月1日後取得的房地就適用房地合一稅2.0，而105年1月1日前取得的房地則適用舊制(財產交易所得稅)；想了解房地合一稅是什麼？房地合一稅試算與範例都會在這篇文章一一講解，讓大家一次了解「房地合一稅」申報及重購退稅懶人包。
若你有室內設計裝潢規劃的需求，歡迎填寫表單，跟設計師們討論呦➜【JP設計需求單】
房地合一稅是什麼？房地合一稅2.0 修法6大重點
房地合一課徵所得稅制度簡稱房地合一稅，為抑制房地產市場短期炒作，民國105年起開始實施房地交易新稅制，出售房地需計算全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，針對餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得按實價課稅，以達到租稅公平。
配合行政院健全房地產市場方案及因應不動產交易市場不當炒作，民國110年年7月1日起實施房地合一稅2.0，修法內容包括：
- 延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間
- 營利事業交易房地比照個人依持有期間按差別稅率課稅
- 將出售預售屋及其坐落基地、藉股份或出資額形式交易而實質移轉房地情形視為房地交易
- 土地總數額增設減除上限
- 5種交易維持既有稅率
- 調整適用日期
房地合一稅適用範圍、交易日
房地合一稅適用於105年1月1日後取得的房地，房地合一稅1.0與房地合一稅2.0適用稅制依出售房地「交易日」而不同。110年6月30日以前的交易適用房地合一稅1.0、110年7月1日起的交易則適用房地合一稅2.0。下列個人交易項目所得須按房地合一稅課稅：
- 105年1月1日以後取得的房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地（房屋範圍不包括依農業發展條例申請興建的農舍）。
- 105年1月1日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權。
- 105年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地。
- 符合一定條件股份或出資額，不限於105年1月1日以後取得。
另外，取得房地的方式也會影響適用稅制。依遺產及贈與稅法規定，接受繼承、遺贈以及配偶移轉贈與後出售的房地，可追溯到配偶最初取得房地的年限，以此作為適用稅制判斷，若最初取得房地時間是在105年1月1日前則適用財產交易所得稅(舊制)。
房地合一稅適用稅率
房地合一稅計算根據持有房地時間而適用不同稅率，房地合一稅2.0修法內容也針對短期套利者課重稅，延長了個人短期炒不動產，適用高稅率的持有期間。下表整理房地合一稅2.0與房地合一稅1.0個人適用稅率差異：
其中，以下5種交易適用稅率維持不變：
房地合一稅試算公式
房地合一稅性質屬於交易稅，有出售房地才須申報，有獲利需進一步繳稅。計算方式為合併房屋及土地的實際總價格（即為交易總價），扣除實際取得成本，若有獲利的部分才需要進一步課徵所得稅。財政部也有提供試算網站供民眾參考。以下看一下試算公式與計算案例可能會更清楚明瞭：
【先算有多少所得】課稅所得＝（房屋土地成交價額－原始取得成本－相關費用－土地漲價總數額）×房地合一稅率
【再算要繳多少所得稅】所得稅＝課稅所得×稅率 (30天內申報完成)
【試算範例】小凱買一戶房地產1,000萬元，持有3年後出售賣了1,660萬元，另外支付仲介及代書費用約45萬元，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬元。裝潢工程費用200萬，請問小財出售房地產，修法前後稅金差多少？
【課稅所得】成交價額1,660萬元-取得成本1,000萬元-仲介及代書費用45萬元-土地漲價總數額15萬元-裝潢費用200萬=400萬元
【所得稅】
修法前：課稅所得額 400萬Ｘ20%=80萬
修法後：課稅所得額 400萬Ｘ35%=140萬
小凱評估後決定不出售、繼續長期自住持有。若持有6年後(一定要設籍才算數)且符合自住優惠並以相同條件出售，即可享免稅額400萬元，超過部分再以稅率10%計算！
房地合一稅400萬免稅額適用條件
符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額，超過400萬元的部分按最低稅率10%課徵所得稅，400萬免稅額一生只有一次。適用400萬免稅額及使用自住房地優惠稅率須符合以下3條件：
- 本人或配偶、未成年子女於該房屋設有戶籍、持有並居住，連續滿6年。
- 房地交易前6年內，無出租、營業或執行業務等使用行為。
- 本人與配偶及未成年子女，在交易前6年內未曾適用過此優惠規定。
房地合一稅可扣除費用(包含室內設計裝修費用)
房地合一稅可扣除費用包含原始取得成本、相關費用及土地漲價總數額。取得成本除了原購屋費用之外，附加成本也可計算在內；相關費用含括了仲介費、室內裝修費用、清潔費、搬運費等等費用；而為預防透過土地增值稅與所得稅之間稅率差的避稅行為發生，房地合一稅2.0增設土地漲價總數額減除上限。細項以下提供參考：
原始取得成本
- 以買賣交易取得之房地，以買入成交價計算。若是因繼承或受贈取得，以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為計算。
- 附加成本，如：在購屋及土地後達到可供使用狀態所支付的必要費用(包含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、房屋與土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息費用、取得房屋所有權後於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。
- 若未提供原始取得成本證明文件，稽徵機關可依查得資料核定其成本；若無法查得取得成本資料，可依原始取得時「房屋評定現值」及「公告土地現值」，按政府發布的消費者物價指數調整後核定取得成本。
室內設計裝修成本
- 房屋的「室內裝潢費」也可以扣抵房地合一稅，由於扣抵必須符合「增加房屋價值或效能」，因此並非所有裝潢費用都可列入扣抵項目，必須符合「非兩年內所能耗竭的增置、改良或修繕費」這項規定，也就是說裝潢項目是「固定」或是「不可移動」的裝潢項目基本上就會符合可抵扣費用。
- 常見用於可抵扣房地合一稅的裝潢項目為以下8項：
- 泥作工程
- 木作工程
- 水電工程
- 衛浴設備
- 地板、天花板裝修
- 牆面或隔間變更
- 防水工程
- 固定式衣櫃
※以上8種為常見的項目，但實際可抵扣的標準以國稅局評估為準。
- 由上述可知若是可移動的家具、家電類，像是沙發、冷氣、冰箱等都不能抵扣，而系統櫃也有可能無法被列為無法抵扣的項目。
- 室內裝修費用作為抵扣項目所需準備的文件(證明裝潢費用)包含：
- 發票：客戶負擔5%營業稅(消費稅)
- 合約書：印花稅1%
- 報價單：裝潢工程(不能拆下帶走的裝潢、改良或修繕)
其他相關費用
- 交易房屋、土地所支付的必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等。
- 當次交易未從該房屋及土地交易所得額，減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅。 【（申報移轉現值—公告移轉現值）／土地漲價總數額】×已納土地增值稅
- 未提供因取得、改良及移轉而支付的費用，可按成交價總額的3%來計算，並以30萬元為限；若支付費用大於推計費用且可提供合法支出憑證，也可核實認定。
土地漲價總數額
- 房地合一稅2.0增設減除上限=交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
房地合一稅申報時間、流程與準備文件
房地合一稅採分離申報納稅，不用併入交易年度綜合所得總額。房地合一稅申報時間需於房屋或土地完成所有權移轉登記日、預售屋及其坐落基地交易日(簽約日)以及符合視為房屋及土地交易的股份或出資額交易日，以上日期的次日起算30天內，依規定格式填寫申報書並向該管稽徵機關進行申報。
申報需檢附個人房屋土地交易所得稅申報書乙份，計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本、買入及賣出的買賣契約書影本，以及取得成本及必要費用相關證明文件。欲採電子線上申報者，請先至「財政部電子申報繳稅服務網」下載安裝申報系統，以自然人憑證、金融憑證、健保卡或是身分證字號＋戶口名簿戶號登入，並上傳相關資料進行申報。
房地合一稅重購退稅是什麼？
計算房地合一稅的所得稅基時，因已扣除土地漲價總數額，所以還須另外繳納土地增值稅。不過，房地合一稅、土地增值稅及財產交易所得稅都有重購退稅或重購抵扣的退稅機制。只要符合重購自用住宅用地規定就可申請退回賣出舊屋所繳納的房地合一稅。
重購退稅申請條件
- 不論是先買再賣、先賣再買，重購及出售房屋完成移轉登記時間需在2年內。
- 本人或配偶、未成年子女應於重購及出售之房屋辦竣戶籍登記並實際居住，若是先買後賣，應在重購屋交易完成前，先於舊屋完成設籍。
- 出售之房屋在交易前1整年不得有出租、營業及執行業務的情形。
- 重購之自住房地5年內不得改作其他用途或移轉。
- 大屋換小屋按比例退稅；小屋換大屋全額退稅。
- 以配偶之一方出售自住房地，以配偶之他方名義重購者，亦得適用。
重購退稅退稅試算
- 小屋換大屋全額退稅，如：舊屋以2500萬出售，重購屋以3000萬購入，房產所有人符合上述重購退稅條件，之前售出舊屋所繳納的房地合一稅，可全額退稅。
- 大屋換小屋按比例退稅，如：舊屋以2500萬出售，重購屋以2000萬購入，房產所有人也符合上述重購退稅條件，重購退稅則以當時售出舊屋繳納的房地合一稅×(重構價2000萬÷舊屋出售價2500萬)計算。
重購退稅申請流程與資料
申請重購退稅，可於稅捐機關臨櫃辦理、將相關資料郵寄至稅捐機關或是憑自然人憑證或健保卡線上申辦。申辦需檢附以下資料：
- 個人房屋土地交易所得稅核定通知書。
- 重購房地(房屋使用權)契約書影本。
- 新房屋土地所有權狀影本。
- 新、舊房地買賣收付價款證明。
- 出售舊自住房屋年度已辦竣戶籍登記及重購新自住房屋年度已辦竣戶籍登記的戶口名簿影本。
- 其他證明文件。
若你有室內設計裝潢規劃的需求，歡迎填寫表單，跟設計師們討論呦➜【JP設計需求單】
編 / Junpin Design
